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不動産投資とは？初心者必見のメリットと仕組みや種類についてわかりやすく解説
不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、運用することで利益を得る仕組みの投資のことをいいます。以下のオプションで不動産投資について学びましょう。
近年では将来の年金への不安などもあり、不動産投資が一般のサラリーマン層にも浸透してきています。一方で「本業以外の収入源があるのは確かに安心。でも、投資ってなんだか難しそうで手が出せない……」といった考えの方がおられるのも事実です。
もちろん不動産投資は、物件を購入する必要があり、高額な商品の購入は簡単には決められない側面もあります。しかし「難しそう」という理由だけで敬遠するのはもったいない話です。
この記事では不動産投資とはどのようなものか、基本の部分をわかりやすく解説していきます。今後のお金の使い道の一つとして、理解を深めていきましょう。
不動産投資で利益を得る仕組み
不動産投資で利益を得る仕組みは「インカムゲイン（Income Gain）」と「キャピタルゲイン（Capital Gain）」の2種類あります。
インカムゲインは家賃収入で、キャピタルゲインは売却益のことです。不動産投資の主流はインカムゲインであり、入居者がいる限り永続的に収益を得られます。
ここでは、不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインの特徴、メリットやデメリットについて見ていきましょう。
インカムゲイン
不動産投資におけるインカムゲインとは、マンションやアパートなど、資産を保有中に得られる利益のことです。
例えば、家賃8万円のワンルームマンション経営をしていて、入居者がいる場合は、月8万円のインカムゲインを得ていることになります。
インカムゲインのメリットは、長期的に収入を得られることです。不動産投資では、入居者がいる限り、永続的に家賃収入が入ってきます。
また、キャピタルゲインは景気の影響（地価下落など）を受けやすいですが、インカムゲインは「家賃」が収益源となるため、景気の影響を受けにくいこともメリットと言えます。
一方、インカムゲインのデメリットは短期的に大きな利益を得るのが難しいことです。入居者がいると継続的な収益はつくれますが、一気にまとまった金額は得にくいです。また、入居者がつかない間は、収益が激減し、コスト負担が重くのしかかります。
キャピタルゲイン
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、マンションやアパートなどの保有不動産を売却して得る利益のことです。
例えば、2,000万円で取得したワンルームマンションを2,300万円で売却できた場合、300万円のキャピタルゲインが生じたことになります。
キャピタルゲインのメリットは、まとまった資金を手にできることです。インカムゲインのような継続的な収益は発生しませんが、短期間で大きな利益を得られる場合もあります。
一方、キャピタルゲインのデメリットは、インカムゲインと比べて景気の影響を受けやすいことです。景気が後退して地価などが下がれば、不動産の売却価格に悪影響を及ぼします。購入価格より売却価格が安くなり、売却してもキャピタルゲインが生じない可能性があります。
また、一般的には購入価格より売却価格のほうが低い物件が多いため、キャピタルゲインを生み出すには市場価値の高い物件や売買タイミングを見極めなくてはいけません。
不動産投資をするメリット
不動産投資以外にも、資産を運用して利益を生み出す方法は無数にあります。その中で不動産投資が選ばれるだけのメリットはどのようなものか、代表的なポイントを見ていきましょう。詳しく知っておくことで、自身のニーズと照らし合わせて、その他の資産運用とも明確に比べることができるようになります。
比較的安定した資産運用ができる
不動産投資は入居者の家賃を収入源にしているため、入居者が定着すれば安定的な収入を得ることができます。一棟マンションやアパートの場合、空室が出るとしても入居者が一度に退去してしまうようなことは少なく、急激に収入が変動することはほとんどありません。また管理会社によっては、空室が出ても一定額の賃料を保証する制度を設けている場合もあります。
管理に手間がかかる印象もありますが、入居者の募集や審査、クレーム対応から設備の維持まで、管理会社に依頼するという方法を取れば手間も省けます。
相続対策ができる
持っている現金を不動産に変えておくことで、相続対策になるということも不動産投資のメリットの一つです。遺産の相続が行われる際、その額に応じて相続税がかかりますが、現金で残しておくより不動産に変えておいたほうが、払うべき相続税は安くなるケースがあります。
現金の形で資産が残っていれば、価値はその金額のままで計算され、税金が課されます。一方で不動産の価値は、購入した価格ではなく、相続税評価額に基づいて税金が計算されるため、節税につながります。
相続税も安く済む上に、そのまま継続して運用していくことで、安定した収入源にもなります。これは相続を受ける側としては、大きなメリットだと言えるでしょう。
節税ができる
不動産投資は相続税に対してだけでなく所得税や住民税に対しても、節税効果が期待できます。ただしこれは運用初期のみの話です。不動産の運用初期には、建物部分の減価償却費の他、不動産取得税や、登記費用といった多くの経費がかかります。多くの場合、運用初期の経費の合計は、家賃収入を上回ります。
赤字が出た分だけ、課税所得が減額され、所得税や住民税の徴収額もそれに応じて減ってくるのです。「会計上は経費がかさんで赤字になってしまったものの、税金の還付のおかげでキャッシュフローベースでは結果的に黒字になった」というのも、珍しい話ではありません。しかしこれは運用初期だけの話ということも忘れず、後々に備えて、できるだけ早く経営を軌道に乗せておきたいところです。
生命保険の代用にできる
不動産は生命保険代わりにすることもできます。住宅ローンを利用して不動産を購入すると、オーナーは団体信用生命保険に加入することになります。団体信用生命保険とは不動産の所有者が死亡した場合や、高度障害に見舞われたときに下りる保険で、その後のローン返済の一切が免除されるものです。
不動産を譲り受けた家族は、運用で得た収益をローン返済に充てる必要もなくなるため、賃貸が継続的についていれば安定した収入を得ることができます。また無借金なので、売却すればまとまった現金に替えることもできます。前述の相続税の節税と合わせて考えれば、不動産を遺産として残すことには大きなメリットがあると言えるでしょう。
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