不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と呼ばれています。多くのサラリーマンが副業としている投資のひとつです。その中でも特に、ワンルームマンション投資は投資費用が抑えられるということから、投資初心者にもオススメです。以下のオプションで不動産投資について学びましょう。
不動産投資には独特な特徴があり、スタートの前に知っておかなければならない点がいくつも存在します。
不動産投資とは？
不動産投資は、マンション、アパート、戸建てなどの不動産を購入し、賃貸などを通じて収入を得る投資方法です。
保有中の家賃収入、売却時の売却益が狙えるため、出口戦略が取りやすい投資手法として長く注目を浴びています。
不動産投資で「利益」を得る仕組み
不動産投資では、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と利益を得るパターンが2つ存在します。
将来的（老後）などの、継続した副収入が目的で不動産投資に取り組む方は、インカムゲインを主軸にした投資戦略を、10年後20年後にまとまったお金を得ることを目的として不動産投資に取り組む方は、キャピタルゲインを主軸にした投資戦略を立てましょう。
不動産投資の種類
不動産投資は、投資する不動産の種類によって特性が異なります。
投資目的、資金状況、リスクの許容度に応じて、選択できる投資の種類が豊富であり、自身の状況に応じて選択できる幅が多いことは、不動産の強みの一つです。
ここからは、不動産投資のメジャーどころを見ていきましょう。
区分マンション投資
区分マンション投資は、一番取り組んでいる方が多い不動産投資の種類です。
マンションの1室を購入し、それを入居者に貸し出し家賃収入を得ます。
持ち続けて家賃収入を副収入源とするのもよし、タイミングを見て売却し、売却益でまとまったお金を得るのもよしです。
一棟アパート・マンション経営
一棟まるごとのアパートやマンションを購入し、賃貸経営を行う投資手法です。
複数の部屋を同時に運用することになるため、一部屋運用よりも高い収益性が望めます。
その分、購入金額が大きくなるため、高額の初期費用がかかることは認識しておきましょう。
運用する戸数が増え、管理の手間・リスクの大きさも比例して大きくなるため、不動産投資経験や知識がある人向きの投資と言えるでしょう。
戸建て経営
戸建て住宅を購入し、賃貸経営を行う投資手法です。
単身者向けが一般的な、区分マンション投資や一棟アパートマンション投資と違い、メインターゲットがファミリー世帯です。
現在の日本では、賃貸ニーズが、単身者世帯＞ファミリー世帯のため、入居付けは難しい一方で、1度入居が付くと長期間の入居となることが多い特徴があります。
マンション・アパートと比較し、入居付けの難易度、物件の維持管理においてオーナー自身で行う範囲も出てくるため、かなり上級者向けの不動産投資手法です。
不動産投資のメリット
株式・FX・仮想通貨・投資信託・金など、様々な投資手法がある中で、不動産投資が選ばれるのには不動産投資ならではのメリットがあるからです。
不動産投資とその他の投資で、きちんと比較検討ができるように、不動産投資のメリットをきっちりと理解しておきましょう。
融資を受けて投資ができる
投資用不動産を購入する際には、金融機関からローンを受けて購入することが可能です。
※金融機関からの融資が下りる物件に限る
物件にもよりますが、特に区分ワンルームマンションは金融機関から高い担保評価を受けるものが多く、初期費用10万円から不動産投資を取り組める場合もあります。
株式投資・FXなどの投資手法は、投資をするために金融機関から融資を受けることは難しいため、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。
レバレッジ効果に期待できる
融資を受けて不動産投資を取り組んだ場合に限り、不動産投資にはレバレッジ効果が発生します。
レバレッジ効果は一言で表すと、小さなもので大きなものを動かすことです。
不動産投資の場合、「少額の資金」で「大きなもの（不動産）を動かす」という表現になりますね。
まず、融資を組んで不動産を購入した場合、最初から全て自分の資産になるというわけではないということを認識しておきましょう。
では、どうなったら自分の資産になるのか？
簡単に言うと、融資の元本を返済した分だけ自分の資産に変化していきます。
不動産投資のリスク
不動産投資もあくまで投資のため、リスクがつきものです。
メリットを知っておくことはもちろんのこと、リスクもきちんと理解しなければ、取り組むかどうかの判断はつけられないでしょう。
不動産投資にどのようなリスクが潜んでいるのか見ていきましょう。
1. 空室リスク
不動産投資における最大のリスクといえるのが「空室リスク」です。
物件の空室期間が長くなると、家賃収入が得られず、投資の収益性が低下してしまいます。
空室リスクの原因と対策を見ていきましょう。
好立地の物件を選ぶ
都心部や、最寄駅からの徒歩分数が近い物件といった、単身者入居者からのニーズが高い物件に投資することは空室リスクの回避に直結します。
仮に空室が発生してしまっても、入居ニーズの高い物件であれば、すぐに次の入居者が見つかる可能性が高くなります。
周辺の家賃相場と比較した際に優位性のある物件を選ぶ
空室リスクを回避するためには、いかに物件を探している人の「検討リスト」に入るかが重要です。
最寄り駅の利便性・物件までの徒歩分数を絞り込んだ次に入居者が比較する項目は、「家賃」です。
どれだけ立地がよくても家賃の相場より高く家賃設定をしていると、入居者は他の物件に流れてしまいます。
2. 修繕リスク
不動産投資における「修繕リスク」は、物件の老朽化や設備の故障により突如として発生するコストです。
このリスクを適切に対策しないと、収益性が大きく損なわれる可能性があります。
① 購入前に管理状態を確認する
物件の設備や清掃状態を確認し、きちんと管理が行われているかを判断しましょう。
物件管理が行き届いている物件は、入居者からの評価が高くなり、突発的な設備故障のリスクも軽減されます。
② 物件の修繕計画が適切かを確認する
物件の修繕計画と修繕積立金の蓄積状況を確認しましょう。
修繕計画がきちんと立てられており、積み立てが順調にされている物件は、修繕が必要なタイミングで、意図せぬ出費が発生するリスクが大きく抑えられます。
3. 金利上昇リスク
不動産投資における「金利リスク」は、金利の変動によってローンの返済額が変わってしまうというリスクです。
金利が上昇すると、返済額が増加し、当初の想定よりも収益性が低下してしまう恐れがあります。
① 低金利のタイミングで繰り上げ返済を行う
低金利のタイミングで、繰り上げ返済を行うことによって、大きく元本を減らし、金利上昇に備えることが可能です。
万が一、金利が上昇してしまっても、元本が計画以上に減らすことができていれば、大きく負担が増えることを防ぐことができます。
② 物件を売却する
金利が上昇するタイミングは、一般的に景気が良くなっていることがほとんどです。
そのため、不動産価格も総じて上昇している可能性が高く、当初の想定よりも高い価格で物件の売却が期待できます。
金利上昇時は、売却益（キャピタルゲイン）を得られるタイミングの可能性があることを、覚えておきましょう。
4. 家賃滞納リスク
不動産投資の中で「家賃滞納リスク」は、入居者が家賃を滞納してしまうことで、家賃収入が0になってしまう可能性を指すリスクです。
